Quién hace los arreglos de una casa en alquiler ¿Dueño o inquilino?

A la hora de hacer un arreglo de una casa en alquiler tenga en cuenta los siguientes aspectos que definen quién debe asumir el pago.

Para prevenir conflictos en el futuro, la mejor manera de alquilar un inmueble es bajo un contrato donde queden estipuladas las condiciones de pago de canon y servicios, el tiempo de permanencia y el aumento anual.

La firma de ese documento ayudará a evitar contratiempos como cobros erróneos por parte del arrendador o abusos durante la estadía del arrendatario.

Un factor fundamental en la negociación es verificar el estado en el cual se encuentra el inmueble antes de la entrega para tenerlo en cuenta a la hora de hacer intervenciones futuras donde surge el interrogante sobre quién tiene la responsabilidad de asumir los costos de los arreglos, lo cual dependerá del tipo de reparación.

 

Reparaciones indispensables

 

De acuerdo con la Ley 820 de 2003, en el caso de que las reparaciones sean indispensables, es decir, que son necesarias para poder seguir habitando el inmueble deberían asumirse, generalmente, por el arrendador.

En ese sentido, si no se llega a un acuerdo entre las partes para el pago de los arreglos, el arrendatario podrá pagar las reparaciones y hacer uso de la norma, la cual indica que podrá hacer descuentos de la cuota de arriendo.

Sin embargo, debe tener en cuenta que ese descuento no puede exceder el 30% del valor total de la mensualidad. Si el costo de las reparaciones excedió ese porcentaje lo que puede hacer es dividir los descuentos en varios meses hasta llegar al monto absoluto.

Según lo registrado en el sitio web del Ministerio de Justicia, para hacer el reembolso de los pagos realizados para estas reparaciones, el arrendatario deberá avisar al arrendador la necesidad de las reparaciones y probar que los daños no son por culpa suya, y establecer que el arrendador, una vez informado, no realizó los arreglos de forma oportuna.

 

Reparaciones locativas

 

Según el tipo de arreglo se definirá si la responsabilidad es del propietario del inmueble o si es un asunto del que debe hacerse cargo el inquilino.

Por ejemplo las reparaciones locativas que se realizan para continuar con la vivienda rentada, corresponden al arrendatario, toda vez que la intervención se hace por causa de su uso. En ese ítem aplica la pintura de interiores y/o fachada, así como daños que sufra el inmueble.

Sin embargo, si las afectaciones se presentan por motivos de fuerza mayor como desastres naturales o la mala calidad de los materiales, en ese caso el arreglo corresponde al arrendador.

Vale la pena mencionar que hay otros arreglos denominados útiles, los cuales aumentan el valor de la propiedad.

Si estas reparaciones no fueron autorizadas por el dueño, éste no estará en la obligación de reembolsar el costo de las mejoras, sin embargo, el inquilino podrá llevarse los materiales que haya usado sin causar daños.

Ojo, bajo estas condiciones un inquilino podría apropiarse de una vivienda

Ojo, bajo estas condiciones un inquilino podría apropiarse de una vivienda ante las autoridades competentes. 

De acuerdo con el Ministerio de Justicia el proceso de declaración de pertenencia se da cuando una persona se ha comportado como propietario o dueño de un predio sin serlo jurídicamente.

Es decir, si la persona que lleva habitando más de 10 años en un predio, ejerce todas las actividades propias de un dueño puede adelantar un proceso judicial para que lo declaren formalmente como propietario del inmueble.

Comportarse como propietario sin serlo jurídicamente significa que el inquilino ha tenido que pagar impuestos del inmueble, reparaciones, mantenimiento, pago de cuentas, entre otros.

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Este proceso solo se podrá llevar acabo delante de un juez de competencia civil y para hacerlo se debe tener en cuenta lo siguiente:

Si el predio no tiene certificado de tradición y libertad quiere decir que puede ser un predio baldío, por lo que deberá dirigirse a la Agencia Nacional de Tierras para iniciar el proceso de adjudicación de predio baldío.

Si son construcciones horizontales – edificios de apartamento-  se fijará un aviso de manera visible de la entrada del conjunto para que las personas tengan conocimiento del proceso.

Si es un predio urbano que no tiene certificado de tradición y libertad podrá iniciar el proceso de formalización de la propiedad ante la Agencia Nacional de Tierras para que ellos hagan el proceso de entregar el título del predio.

Las alcaldías municipales, personerías y defensorías ofrecen asesoría sobre estos temas para que las personas tengan claridad si pueden no tomar una vivienda alquilada como propia.

¿Pueden prohibirle mascotas para alquilar un inmueble?

Que no le pongan esta barrera para alquilar un inmueble; arrendadores no pueden prohibirle tenencia de mascotas.

En Colombia es común encontrar casos donde arrendatarios prohíben la tenencia de mascotas para alquilar un inmueble.

Incluso es probable que en ciertas ocasiones los propietarios de las viviendas cedan el alquiler aun con animales a cambio de un pago adicional sobre el canon de arrendamiento.

Sin embargo dichas prácticas son ilegales, de acuerdo con la sentencia T-035 de la Corte Constitucional emitida en 1997.

Dicho falló aclara que es completamente legal tener animales en propiedad horizontal, lógicamente cumpliendo responsabilidades para la sana convivencia entre vecinos.

En ese sentido ningún arrendador puede prohibir la presencia de perros o gatos en el inmueble ni negarse a alquilar por la misma razón.

Por supuesto la ley también exige que los amos de las mascotas asuman la recolección de sus desechos y tengan especial cuidado con los peluditos, por ejemplo si un perro es considerado ‘peligroso’ es obligación del dueño sacarlo con bozal y collar en áreas comunes.

Para evitar conflictos a futuro el propietario del apartamento puede establecer las medidas que se deben tener a través del contrato de arrendamiento.

¿Se puede arrendar la vivienda comprada con subsidio?

¿Se puede arrendar vivienda comprada con subsidio?, Conozca las condiciones y restricciones para poder arrendar su propiedad. 

En Colombia, el Gobierno ofrece subsidios para facilitar la compra de vivienda nueva de interés social y prioritario a los hogares más vulnerables. Estos subsidios son un aporte estatal en dinero o en especie, que se entrega una sola vez al hogar beneficiario.

Dichos recursos se pueden usar para la compra de una vivienda nueva, construir en sitio propio o para realizar mejoramientos de vivienda.

¿Se puede arrendar vivienda comprada con subsidio?

Una inquietud muy frecuente entre las personas es, si se puede arrendar una vivienda adquirida con un subsidio. Según la Ley 2079 de 2021, lo permite, pero se debe de tener en cuenta que, la ley tiene algunas excepciones al respecto.

Antes las personas debían esperar un plazo de tiempo superior a los 5 años de haber firmado la escritura, para poder vender o arrendar la vivienda que se le otorgó en el subsidio. A partir de enero del 2021, la ley 2079 permite sacarle provecho a su vivienda.

Semillero de propietarios

Según explica Metro Cuadrado, si es propietario de una vivienda de interés social -VIS- puede ponerla en arrendamiento con Semillero de Propietarios, sin embargo se deben utilizar los servicios de un gestor inmobiliario.

Las viviendas VIS se arriendan entre el 0,8, 0,7 y el 1 % sobre su valor, es decir, que tienen una rentabilidad efectiva anual por encima del 7 u 8 %, y en este caso con una particularidad, el cliente es la nación.

Usted puede inscribir su vivienda en Semillero de Propietarios solo para arriendo o con opción de compra,  solo en el caso de que la vivienda sea nueva, pues al transcurrir 2 años el arrendatario puede ejercer la opción de compra a través subsidio Mi Casa Ya, que surte efecto en viviendas nuevas.

 

Programas de subsidios de vivienda en Colombia

En Colombia existen programas de subsidios de vivienda que tienen como fin ayudar a las personas a adquirir el sueño de una casa propia, en la que se les ayuda con el pago de una parte.

Estos son algunos programas de subsidio de vivienda en Colombia:

  • Mi Casa Ya: Este programa ofrece un subsidio de tasa de interés para la compra de vivienda nueva o usada. No tiene tiempo mínimo de espera para vender la vivienda, pero si se vende antes de los 5 años, se deberá pagar el subsidio recibido al Estado.
  • Subsidio Familiar de Vivienda: Este programa ofrece un subsidio para la compra de vivienda nueva o usada. El tiempo mínimo de espera para vender la vivienda es de 5 años.
  • Vivienda gratuita: Este programa ofrece vivienda gratuita a familias de bajos recursos. Este programa no entrega dinero en efectivo, sino que asigna viviendas a las familias beneficiarias. La vivienda no se puede vender ni arrendar.

¿Se puede arrendar la vivienda comprada con subsidio?

Restricciones para aplicar a un subsidio de vivienda

Aunque la Ley 2079 de 2021 ha facilitado el proceso para que los beneficiarios de subsidios de vivienda en Colombia puedan arrendar sus propiedades, es importante aclarar que existen ciertas restricciones y plazos que deben cumplirse.

Por ello, se recomienda consultar con un experto legal y con la misma entidad que le otorgó el subsidio para obtener información precisa y actualizada.

  • En el caso de arrendar la vivienda: De acuerdo con Ley 2079 de 2021, por medio de la cual se dictan disposiciones en materia de vivienda y hábitat, permite recibir ganancias mensuales o de un solo golpe de las viviendas, con algunas condiciones.
  • En el caso de arrendar la vivienda : El tiempo mínimo de espera: en general, se debe esperar un plazo mínimo de 5 años después de la compra de la vivienda para poder arrendarla. Este plazo puede variar según el programa de subsidio al que se haya accedido.

Requisitos adicionales:

Algunos programas de subsidio pueden tener requisitos adicionales para arrendar la vivienda, como la obligación de destinar el canon de arrendamiento a la compra de otra vivienda de interés social.

En el caso de vender la vivienda

  • Tiempo mínimo de espera: algunos programas de subsidio no tienen tiempo mínimo de espera para vender la vivienda, mientras que otros exigen un plazo mínimo de 5 años.
  • Pago del subsidio: en algunos casos, si se vende la vivienda antes del plazo mínimo de espera, se deberá devolver el subsidio recibido al Estado.
  • Impuesto a la ganancia ocasional: Si se vende la vivienda con un valor superior al precio de compra, se deberá pagar el impuesto a la ganancia ocasional.

Esto quiere decir que los propietarios que deseen recibir ganancias mensuales o de un solo golpe al venderla lo pueden hacer sin restricción alguna. En el caso de las casas gratis, las familias podrán disponer de este activo, luego de cinco años de utilización y no de diez años, como estaba establecido.

De otro lado, para venderla debe verificar que la vivienda no tenga restricciones legales o financieras, solicitar la eliminación de prohibición de transferencia en la escritura, hacer la promesa de compraventa, autenticar los papeles en una notaría e ir con el nuevo propietario a una oficina de registros de instrumentos públicos.

Estos son los casos en los que el arrendatario puede descontar dinero del alquiler

Estos son los casos en los que el arrendatario puede descontar dinero del alquiler siempre y cuando haya una notificación de por medio.

El contrato de arrendamiento de una vivienda es un acuerdo legal entre el arrendador y el arrendatario que estipula las obligaciones y derechos de ambas partes.

Por lo regular, el arrendatario está obligado a realizar pagos mensuales al arrendador como parte del alquiler. Sin embargo, existen situaciones en las que el arrendatario puede tener derecho a descontar dinero al arrendador.

Casos en los que se puede descontar dinero del alquiler

1. Reparaciones no realizadas: Si la vivienda presenta defectos o necesita reparaciones importantes, y el arrendador no toma medidas para solucionar el problema a pesar de haber sido notificado, el arrendatario puede tener derecho a descontar el costo de las reparaciones del alquiler.

Es crucial que el arrendatario haya notificado por escrito al arrendador sobre los problemas y haya dado un tiempo razonable para que se realicen las reparaciones.

2. Falta de servicios prometidos: Si el contrato de arrendamiento promete servicios específicos, como mantenimiento de áreas comunes, suministro de servicios públicos o reparación de electrodomésticos, y el arrendador no cumple con estas promesas, el arrendatario podría tener fundamentos para descontar el costo de obtener esos servicios por sí mismo.

3. Violaciones a la privacidad: La privacidad del arrendatario es un derecho fundamental. Si el arrendador ingresa a la propiedad sin previo aviso o realiza inspecciones excesivas y no justificadas, el arrendatario podría retener parte del alquiler como compensación por la violación de su privacidad.

4. Defectos ocultos: si el inmueble presenta defectos ocultos que afectan su uso normal y el arrendador no informó de estos antes de la firma del contrato, el inquilino podría tener derecho a solicitar una reducción en el valor del arriendo.

Hay que destacar que en la mayoría de los casos, el arrendatario no puede retener pagos de alquiler sin seguir un procedimiento legal adecuado.

En lugar de realizar descuentos por cuenta propia, se recomienda a los arrendatarios que sigan los canales legales, como notificar al arrendador por escrito y, en casos extremos, buscar asesoramiento legal antes de retener pagos.

¿Cuál es el plazo que tiene un arrendatario para desocupar un inmueble?

Muchos propietarios se preguntan cuál es el plazo que tiene un arrendatario para desocupar un inmueble. Aquí les contamos.

Se especula que hasta un mes tienen los arrendatarios para desocupar una vivienda en alquiler, sin embargo, la ley 820 del 2023 dice lo contrario.

Según esta norma el tiempo permitido para que un inquilino abandone una propiedad arrendada es de hasta 3 meses.

No obstante, para que la persona entregue el inmueble se debe hacer la petición con tiempo de antelación, es decir, 30 días antes.

Es importante tener en cuenta que si no hay una justa causa de término de contrato y se solicita la vivienda con anticipación antes de finalizar el periodo contractual, el arrendador deberá responder a una indemnización.

Esta ‘compensación’ es el equivalente a 3 cánones de arriendo o 3 meses del valor del arriendo. El dinero debe ser consignado a una entidad autorizada por el gobierno.

La única manera de no pagar esta ‘reparación’ es cuando el inquilino no cumple con la entrega del inmueble en el tiempo estipulado.

Si el dinero ya está depositado, este deberá ser devuelto en la mayor brevedad posible.

Las autoridades competentes para mediar en este proceso son los centros de conciliaciones aprobados y dispuestos por el Ministerio de Justicia y del Derecho.

Vecinos bullosos: esta es la multa que tendrán que pagar por problemas en convivencia

Esta es la multa que tendrán que pagar los vecinos bullosos por problemas en convivencia al interior de conjuntos residenciales.

Vivir en propiedad horizontal acarrea diferentes restricciones para una buena convivencia.

Entre las advertencias que se hacen al interior de estos conjuntos residenciales es procurar reducir los ruidos o los altos volúmenes al interior de las viviendas.

No obstante, si las personas no acatan estas recomendaciones y existen vecinos afectados, existen varios conductos a seguir para solucionar el problema.

En primera instancia se debe hablar con el propietario para que controle el ruido. En dado caso que esto no funcione, el siguiente paso es acudir al comité de convivencia del conjunto.

El comité de convivencia o la misma administración deberá mediar entre las personas que generan el conflicto y los afectados, pero si no es posible, la tercera instancia a pedir ayuda es la policía.

Es esta última la encargada de regular la situación o en su defecto imponer una multa por ‘desobediencia’ y afectar el buen vivir dentro de una comunidad.

La multa está por el orden de 618.656 pesos de acuerdo con el artículo 33 del Código Nacional de Policía.

A quien le impongan la multa, esta persona podrá apelar la decisión en un plazo de 3 días.

Para hacerlo debe acudir a una inspección de policía para hacer la respectiva solicitud junto con pruebas que demuestren el buen comportamiento dentro de la propiedad horizontal.

Estas pruebas serán evaluadas dentro de las 72 horas después de haberse impuesto la multa.

Después de ese tiempo deberá haber una respuesta de cancelación o confirmación de la misma.

Así será el incremento de los arriendos en Colombia para 2023

Una subida histórica tendrán los arriendos en Colombia para 2023 de acuerdo con la cifra total de inflación de 2022.

Para 2023 el arriendo tendrá el incremento más alto en 20 años. Los contratos de alquiler podrán subir hasta un 13,12% que corresponde a la cifra de inflación del año anterior.

Dicho porcentaje es el máximo que el propietario de una vivienda le puede aplicar a un arrendatario, según lo establecido en por la Ley 820 de 2003.

Sin embargo, las alzas en los arriendos no se aplican de acuerdo con el inicio del año calendario, es decir a partir del 1 de enero, sino cuando el contrato o último aumento haya cumplido 12 meses y así durante cada año.

Vale la pena mencionar que toda alza que aplique el arrendador debe quedar certificada por escrito como lo ordena la norma.

Cabe aclarar que cada propietario tiene autonomía para ejecutar o no el incremento sin exceder el porcentaje de inflación.

Frente a esta alza histórica, el gobierno nacional estaría trabajando en estrategias para mitigar el impacto de los aumentos, por ejemplo estaría buscando cambiar la normativa que regula las alzas de acuerdo con la cifra de inflación.

«Estamos haciendo las valoraciones para buscar romper esta dinámica y esta inercia que tiene un efecto en toda la sociedad”, aseguró Catalina Velasco, ministra de Vivienda.