Quién hace los arreglos de una casa en alquiler ¿Dueño o inquilino?

A la hora de hacer un arreglo de una casa en alquiler tenga en cuenta los siguientes aspectos que definen quién debe asumir el pago.

Para prevenir conflictos en el futuro, la mejor manera de alquilar un inmueble es bajo un contrato donde queden estipuladas las condiciones de pago de canon y servicios, el tiempo de permanencia y el aumento anual.

La firma de ese documento ayudará a evitar contratiempos como cobros erróneos por parte del arrendador o abusos durante la estadía del arrendatario.

Un factor fundamental en la negociación es verificar el estado en el cual se encuentra el inmueble antes de la entrega para tenerlo en cuenta a la hora de hacer intervenciones futuras donde surge el interrogante sobre quién tiene la responsabilidad de asumir los costos de los arreglos, lo cual dependerá del tipo de reparación.

 

Reparaciones indispensables

 

De acuerdo con la Ley 820 de 2003, en el caso de que las reparaciones sean indispensables, es decir, que son necesarias para poder seguir habitando el inmueble deberían asumirse, generalmente, por el arrendador.

En ese sentido, si no se llega a un acuerdo entre las partes para el pago de los arreglos, el arrendatario podrá pagar las reparaciones y hacer uso de la norma, la cual indica que podrá hacer descuentos de la cuota de arriendo.

Sin embargo, debe tener en cuenta que ese descuento no puede exceder el 30% del valor total de la mensualidad. Si el costo de las reparaciones excedió ese porcentaje lo que puede hacer es dividir los descuentos en varios meses hasta llegar al monto absoluto.

Según lo registrado en el sitio web del Ministerio de Justicia, para hacer el reembolso de los pagos realizados para estas reparaciones, el arrendatario deberá avisar al arrendador la necesidad de las reparaciones y probar que los daños no son por culpa suya, y establecer que el arrendador, una vez informado, no realizó los arreglos de forma oportuna.

 

Reparaciones locativas

 

Según el tipo de arreglo se definirá si la responsabilidad es del propietario del inmueble o si es un asunto del que debe hacerse cargo el inquilino.

Por ejemplo las reparaciones locativas que se realizan para continuar con la vivienda rentada, corresponden al arrendatario, toda vez que la intervención se hace por causa de su uso. En ese ítem aplica la pintura de interiores y/o fachada, así como daños que sufra el inmueble.

Sin embargo, si las afectaciones se presentan por motivos de fuerza mayor como desastres naturales o la mala calidad de los materiales, en ese caso el arreglo corresponde al arrendador.

Vale la pena mencionar que hay otros arreglos denominados útiles, los cuales aumentan el valor de la propiedad.

Si estas reparaciones no fueron autorizadas por el dueño, éste no estará en la obligación de reembolsar el costo de las mejoras, sin embargo, el inquilino podrá llevarse los materiales que haya usado sin causar daños.

¿Son legales los depósitos de arrendamiento en Colombia? Ojo a lo que dice la ley

Probablemente le ha pasado que al alquilar un inmueble le piden depósitos de arrendamiento, pero ojo a lo que dice la ley en Colombia.

Cuando se alquila un apartamento o una casa, es común que el propietario o arrendador solicite un depósito. Estos fondos suelen justificarse para cubrir posibles daños o deudas pendientes asociadas al inquilino. Sin embargo, cabe preguntarse si estas exigencias son legales.

Según lo explicado por el presidente de Fedelonjas, Mario Ramírez, la Ley 820 de 2002 establece que está prohibido que los arrendadores cobren depósitos o impongan cláusulas para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario.

«En otras palabras, no se pueden exigir depósitos en caso de incumplimiento del pago del arriendo u otras obligaciones por parte del arrendatario. Tampoco se puede suscribir otro documento con la misma finalidad», sostuvo.

Es así como la legislación colombiana prohíbe los depósitos como garantías para el cumplimiento de obligaciones en contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Esta medida tiene como objetivo proteger los derechos de los arrendatarios y evitar abusos por parte de los arrendadores.

Depósito de servicios públicos está permitido, pero debe hacerse conforme a la ley

Existe una excepción: el depósito destinado a servicios públicos. El artículo 15 de la Ley 820 de 2003 permite un depósito para garantizar el pago de los servicios una vez finalizado el contrato.

Este depósito no puede exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, a los aportes de conexión o al cargo por unidad de consumo de dos períodos consecutivos de facturación.

«El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%)”, explicó Ramírez.

Si un arrendador exige un depósito de arrendamiento o excede los montos permitidos para servicios públicos, los ciudadanos pueden presentar una queja ante la Secretaría Distrital del Hábitat o la entidad correspondiente en su ciudad o municipio, ya que su función incluye la inspección, el control y la vigilancia en esta materia.

Dueños de casas podrían verse obligados a indemnizar a inquilinos ¿Vea por qué?

Según la ley colombiana existen casos en que los dueños de casas podrían verse obligados a indemnizar a inquilinos.

En Colombia, el arrendamiento es una opción común tanto para ciudadanos como para residentes extranjeros en busca de vivienda.

Sin embargo, a pesar de la existencia de regulaciones claras en el Código Civil Colombiano que definen los derechos y obligaciones en los contratos de arrendamiento, estos documentos pueden variar en sus disposiciones según las condiciones acordadas al momento de la firma.

Es fundamental entender que una relación de arrendamiento implica un acuerdo entre las partes, lo que incluye responsabilidades sobre daños, reparaciones y otras contingencias que puedan surgir durante el período de alquiler.

¿Cuándo se debe indemnizar a un inquilino?

En el marco de la ley colombiana, se establecen casos específicos en los cuales el arrendador debe indemnizar al inquilino. Uno de los más significativos es la terminación unilateral del contrato sin una causa justificada, según lo establecido en el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003.

La notificación de terminación del contrato debe realizarse por escrito con al menos tres meses de antelación y la indemnización correspondiente no se entrega directamente, sino que se consigna ante una entidad autorizada.

El artículo 22 de la misma ley detalla las causas por las cuales el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente, incluyendo el incumplimiento reiterado del arrendatario, el subarriendo no autorizado, la realización de mejoras sin consentimiento, entre otras.

Además, el arrendador puede finalizar el contrato durante la prórroga por causas como necesitar el inmueble para su propia habitación, demolición para una nueva construcción, entrega por obligaciones de compraventa, entre otros.

Es importante destacar que en algunas de estas causales, el arrendador puede tener la obligación legal de indemnizar al inquilino. Por lo tanto, es esencial revisar detenidamente el contrato de arrendamiento y buscar asesoramiento legal para comprender las implicaciones específicas según las circunstancias individuales.

¿Pueden prohibirle mascotas para alquilar un inmueble?

Que no le pongan esta barrera para alquilar un inmueble; arrendadores no pueden prohibirle tenencia de mascotas.

En Colombia es común encontrar casos donde arrendatarios prohíben la tenencia de mascotas para alquilar un inmueble.

Incluso es probable que en ciertas ocasiones los propietarios de las viviendas cedan el alquiler aun con animales a cambio de un pago adicional sobre el canon de arrendamiento.

Sin embargo dichas prácticas son ilegales, de acuerdo con la sentencia T-035 de la Corte Constitucional emitida en 1997.

Dicho falló aclara que es completamente legal tener animales en propiedad horizontal, lógicamente cumpliendo responsabilidades para la sana convivencia entre vecinos.

En ese sentido ningún arrendador puede prohibir la presencia de perros o gatos en el inmueble ni negarse a alquilar por la misma razón.

Por supuesto la ley también exige que los amos de las mascotas asuman la recolección de sus desechos y tengan especial cuidado con los peluditos, por ejemplo si un perro es considerado ‘peligroso’ es obligación del dueño sacarlo con bozal y collar en áreas comunes.

Para evitar conflictos a futuro el propietario del apartamento puede establecer las medidas que se deben tener a través del contrato de arrendamiento.

Así aumentarían los arriendos en Colombia para 2024

Desde ya muchos colombianos en el país empiezan a hacer cuentas sobre gastos del próximo año en el cual aumentarían los arriendos.

En los últimos días del 2023 se empiezan a calcular las alzas en productos y servicios del próximo año 2024 en Colombia.

Dentro de esos incrementos está el canon de arrendamiento que sube una vez al año en la fecha determinada, según el contrato establecido entre arrendador y arrendatario.

El valor de este aumento está directamente ligado a las cifras de inflación con el Índice de Precios al Consumidor -IPC- tal y como lo contempla la ley.

Actualmente el gobierno del presidente Gustavo Petro proyecta que dichas cifras cierren este año en un 9.7%, lo que quiere decir que el porcentaje de incremento en el costo de arriendo no puede exceder este valor.

En ese sentido los arriendos se pueden ajustar con un aumento del 9.7% o incluso un costo menor según lo establezca el propietario.

Tomando el 9.7% un arrendador le puede subir a un arriendo de 2 millones de pesos hasta 2’194.000 pesos y este procedimiento se podría aplicar así sucesivamente sobre la base de la cuota fijada en los contratos. En todo caso el dueño debe notificarle con anticipación el aumento al inquilino.

Vale la pena mencionar que el valor del arriendo no puede superar el 1% del valor comercial total del inmueble.

Estos son los casos en los que el arrendatario puede descontar dinero del alquiler

Estos son los casos en los que el arrendatario puede descontar dinero del alquiler siempre y cuando haya una notificación de por medio.

El contrato de arrendamiento de una vivienda es un acuerdo legal entre el arrendador y el arrendatario que estipula las obligaciones y derechos de ambas partes.

Por lo regular, el arrendatario está obligado a realizar pagos mensuales al arrendador como parte del alquiler. Sin embargo, existen situaciones en las que el arrendatario puede tener derecho a descontar dinero al arrendador.

Casos en los que se puede descontar dinero del alquiler

1. Reparaciones no realizadas: Si la vivienda presenta defectos o necesita reparaciones importantes, y el arrendador no toma medidas para solucionar el problema a pesar de haber sido notificado, el arrendatario puede tener derecho a descontar el costo de las reparaciones del alquiler.

Es crucial que el arrendatario haya notificado por escrito al arrendador sobre los problemas y haya dado un tiempo razonable para que se realicen las reparaciones.

2. Falta de servicios prometidos: Si el contrato de arrendamiento promete servicios específicos, como mantenimiento de áreas comunes, suministro de servicios públicos o reparación de electrodomésticos, y el arrendador no cumple con estas promesas, el arrendatario podría tener fundamentos para descontar el costo de obtener esos servicios por sí mismo.

3. Violaciones a la privacidad: La privacidad del arrendatario es un derecho fundamental. Si el arrendador ingresa a la propiedad sin previo aviso o realiza inspecciones excesivas y no justificadas, el arrendatario podría retener parte del alquiler como compensación por la violación de su privacidad.

4. Defectos ocultos: si el inmueble presenta defectos ocultos que afectan su uso normal y el arrendador no informó de estos antes de la firma del contrato, el inquilino podría tener derecho a solicitar una reducción en el valor del arriendo.

Hay que destacar que en la mayoría de los casos, el arrendatario no puede retener pagos de alquiler sin seguir un procedimiento legal adecuado.

En lugar de realizar descuentos por cuenta propia, se recomienda a los arrendatarios que sigan los canales legales, como notificar al arrendador por escrito y, en casos extremos, buscar asesoramiento legal antes de retener pagos.

Así será el incremento de los arriendos en Colombia para 2023

Una subida histórica tendrán los arriendos en Colombia para 2023 de acuerdo con la cifra total de inflación de 2022.

Para 2023 el arriendo tendrá el incremento más alto en 20 años. Los contratos de alquiler podrán subir hasta un 13,12% que corresponde a la cifra de inflación del año anterior.

Dicho porcentaje es el máximo que el propietario de una vivienda le puede aplicar a un arrendatario, según lo establecido en por la Ley 820 de 2003.

Sin embargo, las alzas en los arriendos no se aplican de acuerdo con el inicio del año calendario, es decir a partir del 1 de enero, sino cuando el contrato o último aumento haya cumplido 12 meses y así durante cada año.

Vale la pena mencionar que toda alza que aplique el arrendador debe quedar certificada por escrito como lo ordena la norma.

Cabe aclarar que cada propietario tiene autonomía para ejecutar o no el incremento sin exceder el porcentaje de inflación.

Frente a esta alza histórica, el gobierno nacional estaría trabajando en estrategias para mitigar el impacto de los aumentos, por ejemplo estaría buscando cambiar la normativa que regula las alzas de acuerdo con la cifra de inflación.

«Estamos haciendo las valoraciones para buscar romper esta dinámica y esta inercia que tiene un efecto en toda la sociedad”, aseguró Catalina Velasco, ministra de Vivienda.

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